マンション査定で見られるポイントとは？不動産会社どこを見ている？

マンションの査定を不動産会社に依頼した際、不動産会社はマンションのどこを見ているのでしょうか。

事前に査定時に見られるポイントを知り、準備しておくことで査定額がアップするかもしれません。
今回は、マンション査定で見られるポイントと、高額で売却するために確認しておくべき点を紹介します。

マンションの査定には2つの方法があることを知ろう

ここでは、2つの査定方法とそれぞれの特徴を紹介します。
自分の目的に合った査定方法を選ぶことが大切です。

机上査定か訪問査定

査定方法は主に「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。

「机上査定」とは、実際の物件を見ることなく、あくまでも過去の取引事例や物件情報、類似物件の売却状況などを参考に、査定額を出すものです。

「訪問査定」とは、実際に査定するマンションに訪問して、物件の現状や周辺環境などを確認したうえで、査定額を出すものです。

それぞれのメリットとデメリットを表にしました。

このように、できるだけ早く手軽に査定額を知りたい方は机上査定で十分ですし、時間がかかっても正確な精度の高い査定額を知りたい方は訪問査定がおすすめです。

マンションの売却を考えている人は、正確な査定額を知ることで、実際の売却額を想定しやすいため、訪問査定をおすすめします。

自分がどちらの査定方法が良いのか状況に合わせて選びましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較しましょう

マンションの査定を1社だけに依頼すると、その査定額が適正な価格なのかを判断することは難しいでしょう。そのため、複数の不動産会社にマンションの査定を依頼することで、査定額を比較することがおすすめです。

複数の不動産会社の提案を比較することで、売却の時期など自分の希望の条件で売却できる会社が見つかるかもしれません。

しかし、他の不動産会社に比べてあまりにも高額な査定額を出す不動産会社には注意が必要です。マンションの価格は、おおよその相場が決まっているため、不動産会社各社でそれほど大きな差は出ないことが多いでしょう。マンションの売却を依頼する媒介契約を成立させるために、他社との価格の差別化を図り、無理に査定価格を引き上げている可能性もあります。

不動産会社の選び方は、こちらからご覧ください。

失敗しないマンション売却、おすすめの不動産会社の選び方

マンション査定で見られるポイント

実際に不動産会社にマンションの査定を依頼すると、どういったポイントを見られるのでしょうか。
マンションの査定時に見られるポイントと、そのための準備しておくべきことについて紹介します。

ポイント①建物

マンションの価格は、部屋の状態だけでなく、マンション全体の状態も大きく影響します。
建物に関する見られるポイントは以下のようなものがあります。

部屋の状態

例えば壁に穴が開いている場合など、何かしらの欠陥部分の有無。居住年数が長いほど劣化しています。
特に、お風呂やトイレ、キッチンといった水まわりは購入検討者も内見の際によく見るポイントのため、査定を依頼する前に入念に掃除をして、きれいな状態にしておきましょう。

共用部分の状態

エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分の状態から、建物の管理がどのように行われているのかを確認します。
例えば、防犯カメラやオートロックが設置されていて防犯面で安心できる。宅配ボックスやごみ捨てスペースが備わっている、など設備が充実しているほど評価されます。また、廊下の電球が切れていないか、物が乱雑に置かれていないか、などを見ることで管理が行き届いているか確認します。

耐久性・耐震性

建物の材質や、メンテンナンスが行われているかという観点から耐久性を確認します。
また、耐震に関しては、建築基準法の耐震基準を満たしているかが判断基準です。

もともと耐震基準は、「震度5程度の地震でほとんど損傷しない」と定められていました。それが1981年に改正され、新しい耐震基準として、「震度6強～7程度の大規模地震で倒壊しない」と定められました。しかし、施行された1981年以降に完成した建物が、すべて新しい耐震基準を満たしているわけではありません。その理由として、通常、建物を建てるときは、耐震の確認申請をしてから工事期間があるためです。新築の場合は、新しい耐震基準が適用されていますが、分からない場合は不動産会社に「耐震基準適合証明書」の申請時期を確認してもらいましょう。

築年数

新築なのか、築年数が浅いのか、築年数が古いかを確認します。築年数が浅い、いわゆる「築浅物件」は、一般的には「建築後5年以内、もしくは築1年未満で誰かが入居したことのある物件」です。築年数が長くなるほど物件の価値は下がります。マンションの場合、築15年までは価値が下がり続け、15年を超えると下げ止まりすると一般的にいわれています。そのため、売却を検討する場合は、早めの決断が大切になります。

階数

基本的に上層階のほうが高い価格です。採光が取れることや眺望などが理由で、購入需要が高いためです。
一般的に、マンションの階層が1つ下がれば、物件の価値は、上の階と比較して97.5％～99.5％ほどになると言われています。

太陽の向き

部屋がどちらの方角に向いている部屋か確認します。
一般的に南向きが一番良いとされています。南向きの物件の価値を100とした場合、北向きは90、東向きは97～93、西向きは91～95程度の価値になるといわれています。

ポイント②周辺環境について

マンションの建物そのものだけでなく、周辺の環境や設備も査定価格に大きく影響します。

最寄り駅までの距離

周辺の公共交通機関は物件を評価する時の重要な要素です。交通は生活に密着した物だからです。最寄り駅や最寄りのバス停まで徒歩何分か、などで見られます。

東京カンテイが発表した最寄駅からの徒歩でかかる時間とマンションの価格の関係を調べた、徒歩時間別　新築&中古マンション坪単価によると、首都圏と近畿圏では駅まで徒歩7分以上、中部圏では徒歩9分以上の距離で坪単価が大きく差が開くことが分かります。例えば、首都圏においては、駅からの距離が徒歩5分と6分のマンションの坪単価差が0.4万円であるのに比べて、徒歩6分と7分の物件は坪単価差が5.3万円も開いています。

その他にも近くに駐車場があるのか、なども確認します。

学校や公園の有無

不動産会社の担当者は、マンションの査定時に、どういった人がその物件を購入するのかを想定しながら調査を行います。周辺に学校や公園などがあれば、子育て世帯にとっては住まいを探す際の重要なプラスポイントです。その他にも、近隣に病院がある場合は、高齢者に需要がある、といったように、周辺の施設も重要な査定ポイントなのです。

騒音や匂い

近くに騒音や匂いの発生源がないか確認します。例えば、工場や高速道路などです。

ポイント③時期について

時期によってマンションの相場金額は変動します。いつ、マンションを査定するのか、また売却をするのか適切な時期を判断する必要があります。

例えば1～3月は年度が切り替わるタイミングで引っ越しシーズンのため、物件の需要が高まる時期です。その時期は物件の価値も上がり高額査定を得ることができます。

マンションを高額査定してもらうためのポイントとは？

マンションを高額で査定してもらう方法はあるのでしょうか。何も考えずに査定をしてしまうとマンション売却で損をする可能性がありますので注意しましょう。

修繕が必要な箇所はリフォームしよう

修繕できる箇所はできるだけきれいにしましょう。

大規模なリフォームやリノベーションは、決して行う必要はありません。200万円リフォーム代がかかって300万円査定額が上がるのであれば良いですが、なかなか難しいでしょう。

例えば、水まわりの設備で水漏れがあると、物件の印象が悪くなるため、修繕が必要でしょう。また、明らかにフローリングや壁に大きな傷や汚れが目立つ場合も修繕をすることがおすすめです。このように、必要最低限の修繕をすることがポイントです。見栄えを良くすることで、査定時の印象は変わります。

見栄えをきれいにしよう

リフォームとも重なる部分がありますが、見栄えを良くすることで査定額があがったりします。
家具の配置の変更や、清掃をすることできれいに見られるように意識しましょう。

相場を知っておこう

査定の相場を知っていれば、提示された査定額が適切か、見極めることができます。
知っていなければ、低額で提示されても気づかず、損をする可能性があります。

マンションの査定は、ほとんどの場合、同じ建物で似た条件の部屋や、または周辺の類似物件を参考に似た金額で査定される場合が多いです。そのため、査定を依頼する前に、まず、同じ建物で売りに出されている物件がないか、チェックしましょう。

時期によっても相場は変動するため、相場が高い時期に査定を依頼すれば、高額査定を得ることができます。

複数の不動産会社に相談しよう

複数の不動産会社に相談することは、高額査定を得るためには大事です。
1社だけに査定を依頼した場合、提示されたものが適切な価格なのか判断ができない上、査定を出してくれた担当者が信頼できるのか判断しづらいです。

自分自身と相性の良い、信頼できる不動産会社を選ばないと、売却時に物件の宣伝活動や広報がしっかりと行われず、売出価格がなかなか上げられないことになります。そうすると、結果として損をする可能性があります。他の会社に頼めばよかった、と後悔しないようにしましょう。

複数の不動産会社を比較するには、一括査定のサービスを利用することがおすすめです。
一括査定サイトでは、簡単に複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるため、比較しやすいです。